La escritura de obra nueva, una serie de trámites para que, una vez que la edificación esté lista, pueda ser disfrutada convenientemente.
¿Qué es la escritura de obra nueva?
La escritura de obra nueva es un documento notarial con los cambios que se han llevado a cabo en una finca, que pueden consistir en el levantamiento de una edificación nueva o, por ejemplo también, en cambios que se han realizado en una parcela para construir o edificar sobre o por debajo de ella, con el fin de hacer constar los mismos en el Registro de la Propiedad. Este documento permite trasladar su existencia a los libros registrales, para gestionar y coordinar su gestión, registro, así como la realidad extraregistral.
Dicho de forma más sencilla, se da fe ante un notario de que se está construyendo (o ya se ha hecho) una edificación en un terreno concreto. Y después, este documento es importante inscribirlo en el Registro de la Propiedad para que podamos completar fácilmente cualquier trámite. Fundamentalmente, porque ratifica que somos sus propietarios y que, como tales, podemos realizar los cambios que consideremos oportunos, además de obtener protección jurídica ante cualquier percance.
¿Quiénes pueden formalizar la escritura de obra nueva?
Normalmente pueden llevar cabo este trámite, en función de quién es el responsable de la obra:
1.-Promotor o empresa constructora: es el caso más habitual, porque es una compañía la que se encarga de impulsar la obra y de llevarla a cabo. Y lo hace normalmente como parte de un proyecto de promoción, para su posterior venta o alquiler.
2.-Autopromotor o particular: aquí es una persona particular la que decide construir una vivienda, en un terreno de su propiedad y para su uso propio.
¿Es obligatorio realizar la escritura de la obra nueva?
En el caso de que sea un promotor o una empresa constructora, deberá realizar esta escritura si tiene previsto comercializar la edificación y requiere financiar la construcción a través de entidades bancarias. Mientras que los particulares o autopromotores no estarán obligados inicialmente a tramitarla, a la larga deberán hacerlo si requieren realizar instalaciones de suministros, como la luz y el agua. Por lo que podemos decir que, incluso si no es imprescindible, es muy recomendable realizar esta gestión para garantizar la legalidad del inmueble.
¿En qué momento debemos realizar la escritura de obra nueva?
Desde el instante en que den comienzo las obras, ya es posible formalizar esta escritura. Pese a lo cual, su responsable (persona o empresa) puede esperar incluso a su finalización para ello.
De forma que distinguimos dos trámites distintos, en función del momento en el que se realizan:
a) Escritura de declaración de obra nueva en construcción.
Si la obra está en proceso en este momento y no ha terminado, deberemos reunir la siguiente documentación para poder formalizar la escritura:
-Un acto de conformidad que incluya la autorización administrativa: para obtener esta, es preciso que el Ayuntamiento correspondiente emita la licencia para la realización de las obras y que en el acto se refleje toda la información necesaria para la localización de la finca donde se está edificando.
-Una certificación que acredite que la obra de construcción se ajusta su descripción: esta debe estar redactada y firmada por un técnico competente.
-Acta de finalización de obra: este documento debe aportarse una vez que la obra termine. Lo redacta y firma la dirección facultativa de la construcción cuando ya ha finalizado, para certificar que la obra se ha realizado según el proyecto y las licencias municipales.
b) Escritura de declaración de obra nueva finalizada.
En el momento en que la obra se dé por finalizada, y una vez que también se hayan completado todos los requisitos legales previos, es preciso aportar normalmente los siguientes documentos para obtener la mencionada escritura:
-Escritura de propiedad de la parcela/obra.
-Licencia de autorización administrativa expedida por el Ayuntamiento.
Certificación expedida por un técnico competente, como un arquitecto o ingeniero.
-Licencia de primera ocupación o comunicación previa de esta.
-Cédula de habitabilidad.
-Escritura de división horizontal (en el caso de que se lleve a cabo).
-Certificado de eficiencia energética.
-Libro del edificio para su depósito en el Registro de la Propiedad.
-Seguro decenal para edificios que estén destinados a viviendas y no sean de autopromoción.
-Coordenadas (según el sistema UTM) de la localización geográfica del inmueble.
¿Qué ocurre si el edificio es de obra nueva ‘antigua’ y aún no cuenta con su escritura?
En algunos casos, puede ocurrir que la edificación tenga ya varios años de existencia, pero que no aparezca como inscrita en el Registro de la Propiedad. Normalmente si es así y el tiempo transcurrido desde su construcción hasta la fecha de declaración es superior al necesario para que prescriba cualquier acción administrativa para declarar su ilegalidad, será posible tramitar su escritura, aunque si este es tu caso te recomendamos que busques asesoramiento especializado para conocer los pasos a seguir.
Habitualmente si se trata de obra nueva «antigua» que no cuenta con escritura, será necesario aportar:
-La licencia de autorización administrativa que otorga el Ayuntamiento.
-El certificado expedido por un técnico competente.
-Acta notarial descriptiva de la finca o una certificación catastral que sea descriptiva y gráfica.
Y una vez que esté lista, el notario emitirá la escritura, la cual incluirá toda esta documentación, una descripción del inmueble y su valor. Este último lo indicará el propietario según su criterio, aunque es aconsejable que no sea inferior a su valor catastral.
¿Por qué el notario es una figura clave en este proceso?
Con la modificación en la Ley del Suelo de 2011, el papel del notario en la realización de la escritura de obra nueva juega un papel clave para dar plena validez a la escritura y para aportar garantías jurídicas. Con anterioridad, era posible comprar una vivienda que incluyera su correspondiente escritura de obra nueva, lo que no era garantía de que contara con todos los permisos administrativos necesarios para la realización de la obra conforme a la ley.
Sin embargo, ahora los notarios y los Registradores de la Propiedad han de comprobar toda la documentación para cerciorarse de que el inmueble es totalmente legal y de que cumple con los requisitos que se le exige por parte de la administración pública.
¿Cuál es el coste de una escritura de obra nueva?
Para responder a esta cuestión no existe una cifra concreta, porque el coste de este trámite difiere y depende de diferentes factores, aunque como aproximación general, el desembolso total puede alcanzar el 3 % del valor de tasación del inmueble como mínimo, normalmente.
En el Despacho Jurídico de Ana Rebeca Rodríguez somos especialistas en esta materia, preparamos a diario la documentación necesaria tanto para la declaración de obra nueva como en la puesta a punto de documentación, en los casos en los que se parta de una parcela o vivienda antigua que no tenga al día sus escrituras. Si necesita asesoramiento o apoyo en alguna de estas materias, no dude en contactarnos.
