La extinción de condominio es la disolución de la situación de propiedad en común de un bien.
La causa más habitual por la que se produce la extinción del condominio es la voluntad de los propietarios de no continuar formando parte de la comunidad, pero no es la única.
Cuando la extinción del condominio no se puede hacer de común acuerdo y el bien es indivisible, la división de la cosa común se realiza mediante subasta.
El condominio es la propiedad en común de un bien por varios titulares, en la que se asignan cuotas de propiedad a cada uno de ellos.
Pueden solicitar la extinción de condominio los copropietarios del bien, y se da cuando una de las partes quiere que se disuelva dicho proindiviso.
Las causas de extinción del condominio están en los artículos 395 a 406 del Código Civil. Si la división se hace por subasta judicial, también hay que tener en cuenta la Ley de Enjuiciamiento Civil.
La extinción del condominio tiene efectos entre los copropietarios y frente a terceros.
Cuando uno de los copropietarios expresa su voluntad de disolver el condominio, los otros no pueden negarse.
¿Qué es la extinción de condominio?
La extinción de condominio es la disolución de la situación de propiedad en común de un bien. La causa más común de extinción del condominio es la voluntad de los propietarios de no continuar formando parte de la comunidad y si la extinción del condominio no puede realizarse de común acuerdo y el bien es indivisible, la división de la cosa común se realiza mediante subasta.
¿Quién puede pedir la extinción del condominio?
La extinción de condominio la pueden solicitar los copropietarios del bien, y se da cuando una de las partes quiere que se disuelva dicho proindiviso. Se trata de un derecho irrenunciable e imprescriptible de cualquier propietario de un proindiviso. Por ello, es un acto jurídico muy frecuente en situaciones de herencias, de separaciones y divorcios.
Causas de la extinción del condominio
Las causas de extinción del condominio están establecidas en el Código Civil en sus artículos 395 a 406. También en la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el caso de que la división de bienes deba realizarse mediante subasta judicial.
Las causas de extinción de condominio son, en principio, las mismas que para la extinción del dominio, como por ejemplo el abandono, la destrucción o la usucapión, entre otras.
Aparte el Código Civil establece causas específicas:
- Renuncia de los derechos de los copropietarios en favor de uno de ellos.
- Venta del bien a un tercero y distribución del precio resultante entre los participantes de la comunidad.
- División de cosa común. Cualquier copropietario tiene derecho a solicitar la división de la cosa común.
- La división de cosa común es un procedimiento judicial que declara la extinción del condominio. El resultado puede ser la división material, constituyendo una propiedad horizontal, o la división económica si el bien es indivisible, mediante su venta y reparto del precio en proporción a la cuota de cada uno de los copropietarios.
- El bien puede ser indivisible por una cuestión física, jurídica, porque al dividirla resulte inservible para el destino de su uso, o porque al dividirla desmerezca su valor.
- En el caso de la división económica, uno de los propietarios puede adquirir la titularidad completa del bien y los demás reciben una indemnización según sus cuotas o si no hay acuerdo entre las partes se vende el bien y se reparte lo obtenido entre los propietarios a razón de su participación.
Consecuencias de la extinción de condominio
La extinción del condominio o división de cosa común tiene efectos entre los copropietarios y frente a terceros.
1. Entre copropietarios
La principal consecuencia entre los copropietarios es la finalización de la situación de propiedad compartida entre ellos.
2. Frente a terceros
En cuanto a terceros, la división de la cosa común no debe perjudicarlos. Por ejemplo, si el bien es un inmueble hipotecado o afectado por derechos como una servidumbre, entre otros, las terceras personas titulares de estos derechos no deben verse afectadas.
Sin embargo, la extinción de condominio de un bien hipotecado debe analizarse cuidadosamente, ya que el deudor hipotecario deja de ser propietario, pero no se extingue su deuda. La forma de dejar de ser propietario y a la vez deudor hipotecario es que el banco adjudique la hipoteca al nuevo propietario.
3. La extinción de condominio de un bien ganancial
Si en el juicio de divorcio, el juez adjudicó el uso de la vivienda familiar a uno de los excónyuges y los hijos del matrimonio extinguen el condominio de la vivienda familiar, la misma no puede afectar al derecho de uso.
4. Frente al Estado
Frente al Estado, la extinción de condominio tiene la ventaja de que se halla exenta del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). En cambio, está gravada con el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que es del 0,5% al 1% del valor de venta.
¿Cómo se realiza la división de cosa común?
La ley es muy clara en el sentido de que nadie puede ser obligado a permanecer en un condominio y el procedimiento para ser llevado a cabo puede ser por mutuo acuerdo o, en caso de no ser posible este, por vía judicial.
Extinción de condominio por mutuo acuerdo
La extinción del condominio puede lograrse por mutuo acuerdo, eligiendo alguna de las formas previstas, ya sea que uno de los propietarios adquiera las partes indivisas de los otros, o que el que desea retirarse del condominio reciba una indemnización.
También es posible que el bien se venda a un tercero y los copropietarios se distribuyan el dinero de acuerdo con sus cuotas de propiedad.
Los copropietarios que opten por un acuerdo deben realizar una valoración del bien que desean dividir y establecer acuerdos sobre la forma en que se realizará la valoración y, además, un compromiso de aceptar dicha valoración.
La escritura de extinción de condominio puede ser realizada ante notario, abonando el impuesto correspondiente.
En el caso de un inmueble que sea la vivienda familiar de un matrimonio en vías de divorcio o separación, la extinción del condominio debe constar en el convenio regulador.
Si este acuerdo es homologado por la Justicia, se convierte junto con la sentencia en la escritura de extinción del condominio. Cuando se hace de esta manera, a diferencia del divorcio ante notaría, no se tributa tampoco el Impuesto a los Actos Jurídicos Documentados.
Extinción de condominio por la vía judicial
Si los copropietarios no están de acuerdo, ya sea en el precio o la forma de división del bien, el único camino posible es recurrir a la Justicia mediante la interposición de una demanda de división de cosa común.
La acción de división de cosa común implica solicitar al juzgado la extinción del condominio, ya sea mediante la adjudicación a cada uno de los propietarios de su parte correspondiente si la propiedad es divisible, o mediante la venta y posterior distribución del dinero resultante, si es indivisible.
Si necesitas más información y asesoramiento personalizado en esta materia no dudes en contactarnos, el Derecho Civil es una de nuestras ramas de especialización, donde el éxito de nuestro trabajo es avalado por nuestros clientes.
