En los últimos meses, la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha reforzado un principio clave en materia tributaria: las nuevas reglas fiscales no pueden aplicarse con efectos retroactivos si la ley no lo establece de forma expresa. Esto es especialmente relevante para propietarios que vendieron inmuebles antes de las reformas de 2021–2023, y ahora se enfrentan a comprobaciones o ajustes basados en criterios posteriores (por ejemplo, el valor de referencia catastral).
Además, el Supremo ha acotado el uso del valor de referencia y de las periciales “de despacho” en las comprobaciones de valores: la Administración debe motivar y probar por qué el valor que asigna refleja la realidad del inmueble, y el valor de referencia no es una barrera infranqueable.
Qué ha aclarado el Supremo y por qué importa ahora
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No retroactividad sin previsión expresa: si una reforma (p. ej., de la Ley 11/2021) no declara su aplicación retroactiva, no puede utilizarse para revisar hechos ocurridos antes de su entrada en vigor.
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Valor de referencia: prueba y motivación: el valor de referencia puede impugnarse; la Administración debe justificar por qué ese valor refleja el estado real del inmueble (conservación, calidades, cargas) y no basta con una mera visita exterior o datos catastrales genéricos.
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Plusvalía municipal (IIVTNU): el Supremo ha ido delimitando qué situaciones quedaron “consolidadas” tras la anulación del sistema de cálculo por el TC en 2021 y qué reclamaciones siguen abiertas si, por ejemplo, aún corría el plazo contencioso. También ha abierto la puerta a más devoluciones cuando no había ganancia real o cuando no existía situación firme a 26/10/2021.
¿A quién afecta?
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Vendedores de inmuebles antes de 2021–2023 a los que, ahora, se intenta aplicar criterios nuevos (p. ej., valor de referencia en ITP/ISD) para recalcular la base y exigir diferencias. Estas revisiones deben respetar la no retroactividad y superar un umbral de motivación probatoria.
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Contribuyentes con liquidaciones de plusvalía municipal próximas a octubre/noviembre de 2021: en función de si la vía administrativa seguía abierta o si no había “situación consolidada”, puede haber margen para reclamar.
Escenarios frecuentes en 2025 (y cómo abordarlos)
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La Administración revisa hoy una venta de 2019 aplicando “reglas de 2022”
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Revisar la fecha de entrada en vigor de la norma invocada y si prevé retroactividad. Si no, no procede aplicar ese criterio a hechos previos.
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Liquidación complementaria por “valor de referencia” en una transmisión anterior a 2022
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El valor de referencia no puede proyectarse hacia atrás; y, aun en transmisiones posteriores, debe poder rebatirse con prueba pericial sólida (estado real, tasaciones, comparables).
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Plusvalía municipal pagada antes del 26/10/2021
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Si no existía situación consolidada (p. ej., seguía corriendo el plazo contencioso) o no hubo incremento real de valor, hay vías reforzadas para reclamar devolución. Cada caso exige análisis de plazos y firmeza.
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Checklist rápido para propietarios y herederos
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Fecha de la operación (compraventa, herencia, donación) frente a la entrada en vigor de la norma usada por Hacienda.
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¿Invocan valor de referencia? Pide la motivación y prepara prueba pericial (estado, reformas, comparables).
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Plusvalía municipal: verifica plazos y si tu situación estaba consolidada o no a 26/10/2021; revisa si hubo ganancia real.
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Documentación: escrituras, facturas de reformas, tasaciones, notas simples, recibos de IBI, fotos/actas que acrediten el estado del inmueble. (Buenas prácticas generales.)
Conclusión
La línea jurisprudencial de 2025 refuerza la seguridad jurídica en fiscalidad inmobiliaria: no retroactividad sin previsión expresa y exigencia probatoria en la comprobación de valores. Si vendiste una propiedad antes de 2021–2023 y ahora recibes una propuesta de liquidación basada en criterios nuevos, no estás indefenso: hay margen para discutir retroactividad, motivación y prueba.
En Despacho Jurídico Ana Rebeca Rodríguez (La Laguna e Icod de los Vinos) revisamos tu expediente, valoramos viabilidad de recurso y preparamos la prueba necesaria para defender tu posición ante la Administración o los tribunales.
