El registro de la propiedad es un instrumento destinado a dar publicidad a los actos y contratos que afectan a los derechos de propiedad y otros derechos reales que recaen sobre bienes inmuebles, además de a determinadas resoluciones judiciales por las que se modifica la capacidad de las personas.
La finalidad del registro de la propiedad es aportar seguridad al tráfico jurídico y proteger a los terceros de buena fe que celebran contratos onerosos con base en la información publicada en el registro.
Regulación del funcionamiento del registro de la propiedad:
La organización y funcionamiento del registro de la propiedad están fundamentalmente regulados en la Ley Hipotecaria y en el Reglamento Hipotecario, así como en sus sucesivas modificaciones. También hay que tener en cuenta los principios registrales, que son los fundamentos jurídicos que orientan el sistema registral, y sirven como guía a la hora de aplicar las normas.
Los principios registrales en que se fundamenta el sistema por el que se rige el registro de la propiedad son los siguientes:
- Principio de publicidad: supone que el registro de la propiedad otorga publicidad a los actos jurídicos y a la titularidad de los derechos, proporcionando una información accesible a los interesados.
- Principio de legalidad o de calificación: en virtud de este principio se presume la validez de los actos registrados, ya que el registrador siempre debe valorar la exactitud de los títulos que se presentan para su inscripción en el plazo de 15 días desde la presentación, pudiendo denegar el acceso al registro si no son válidos. Esta decisión es recurrible.
- Principio de legitimación: se presume que la información contenida en el registro es exacta y veraz, que los derechos inscritos existen y que su titular es la persona que figura como tal.
- Principio de rogación: como regla general, el registrador actúa a instancia de parte, y solo realiza las inscripciones a petición del interesado o por mandamiento judicial.
- Principio de tracto sucesivo: los distintos registros practicados forman parte de una cadena ininterrumpida, donde cada inscripción o asiento registral tiene que proceder y tener su causa en el anterior. Excepcionalmente, hay algunas inscripciones que se pueden practicar sin que sea necesaria la existencia de un asiento previo.
- Principio de oponibilidad (también de prelación o de prioridad): implica que el derecho o acto inscrito con anterioridad prevalece sobre el de fecha posterior que sea incompatible con aquel, e impide la inscripción del segundo.
- Principio de especialidad: cada inscripción se realiza conforme a su naturaleza y a las normas que regulan su procedimiento.
- Principio de fe pública registral: por el que se protege a terceros de buena fe que realicen negocios jurídicos basándose en la información contenida en el registro. A estos efectos, la información contenida en el registro se presume válida en todo caso.
Existe un registro de la propiedad para cada circunscripción territorial, y cada uno de ellos está a cargo de un registrador de la propiedad, que es un funcionario público dependiente del Ministerio de Justicia. El registro se lleva por fincas o unidades de suelo o edificación, de modo que se abre un folio registral nuevo dedicado a cada una de ellas. Cada finca deberá ser inscrita en el registro que corresponda según el lugar donde esté radicada la propiedad.
A raíz de la reforma introducida por la Ley 11/2023, de 8 de mayo, de trasposición de Directivas de la Unión Europea, por la que, entre otros fines, se pretende la digitalización de actuaciones notariales y registrales.
La primera inscripción se llama inmatriculación, y es imprescindible para poder practicar las demás inscripciones y anotaciones sobre esa misma finca.
Para practicar cualquier inscripción o anotación, el registrador debe analizar la validez de los títulos jurídicos presentados, es decir, los califica, y puede denegar la inscripción si considera que no son válidos o suficientes.
Cualquier persona con un interés legítimo puede acceder a la información contenida en el registro de la propiedad, y obtener, en su caso, la protección que este otorga a los terceros de buena fe.
La información que proporciona el registro de la propiedad puede consistir:
- Nota simple informativa, cuyo valor es meramente informativo y no da fe de la veracidad del contenido de los asientos.
- Certificación, que tiene la consideración de documento público y, al contrario que la nota informativa, sí da fe del contenido del asiento. A partir de la entrada en vigor de la Ley 11/2023, de 8 de mayo, las certificaciones se emitirán en formato electrónico con la firma electrónica cualificada del registrador, y la primera certificación electrónica se expedirá por el registrador en el mismo momento en que se produzca la calificación positiva a los documentos presentados para el registro.
- Para expedir cualquiera de los dos documentos, el registrador debe comprobar la identidad y el interés legítimo del solicitante. La solicitud se puede hacer por vía telemática o personalmente.
¿Qué se inscribe en el registro de la propiedad?
Los actos que se inscriben en el registro de la propiedad son todos aquellos que afectan a la propiedad y a los derechos reales sobre bienes inmuebles, tanto de titularidad privada como pública, además de determinadas resoluciones judiciales y administrativas, y aquellas que afectan a la capacidad de las personas, en concreto los que menciona el artículo 2 de la Ley Hipotecaria:
- Títulos por los que se transmite o declara la propiedad de un inmueble.
- Títulos que afecten a los derechos sobre bienes inmuebles, modificando, reconociendo, transmitiendo o extinguiendo dichos derechos, como los de hipoteca, usufructo, uso y habitación, servidumbre, superficie, etc.
- Actos y contratos por los que se adjudican inmuebles o derechos reales.
- Resoluciones judiciales que declaren la ausencia o fallecimiento o afecten a la libre disposición de bienes de una persona, o las dictadas en procesos de medidas de apoyo por discapacidad, filiación, matrimonio y menores.
- Contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, subarriendo, cesión y subrogación de los mismos.
- Títulos de adquisición de bienes inmuebles y derechos reales que pertenezcan al Estado, o a las corporaciones civiles o eclesiásticas.
- Para poder practicar la inscripción, los títulos deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por autoridad judicial, o por el Gobierno o sus agentes (artículo 3 de la Ley Hipotecaria).
- Los documentos y ejecutorias que se hayan otorgado en el extranjero pueden inscribirse si reúnen los requisitos exigidos por el derecho internacional privado, y siempre que estén legalizados y se demuestre en España su autenticidad (artículo 4 de la Ley Hipotecaria).
Otras inscripciones y anotaciones que se realizan en el registro de la propiedad reciben el nombre de asiento registral, y pueden ser:
- Asiento de presentación: es el que practica el registrador en el libro diario, donde deja constancia de la fecha y hora de presentación de los documentos, y tiene plazo de caducidad.
- Asiento de inscripción: estos asientos no tienen plazo de caducidad, sino que son definitivos. Son los que corresponden a los hechos, actos o derechos sobre bienes inmuebles.
- Anotación preventiva: este tipo de asiento está sujeto a plazo de caducidad, y se utiliza para proteger derechos que no son firmes y dar publicidad a resoluciones judiciales y administrativas. Posteriormente se pueden convertir en inscripciones, o bien ser canceladas por caducidad o por quedar inactivas por otro asiento posterior.
- Nota marginal: sirven para dar noticia de algún hecho secundario que afecta a las fincas o derechos inscritos, y se practican al margen de los asientos de presentación.
- Cancelación: se trata de un asiento por el que se extingue otro.
- La ley establece expresamente qué anotaciones preventivas se pueden practicar, no siendo posible ninguna otra. Algunas de ellas son la de embargo, la de demanda, la de prohibición de enajenar, la de demanda de incapacidad, la de derecho hereditario, la de legado, la de crédito refaccionario o la de defectos subsanables que impiden la inscripción.
Efectos de la inscripción en el registro de la propiedad:
En derecho español, la inscripción en el registro de la propiedad no es constitutiva, sino declarativa y por tanto voluntaria, y no es un requisito para la validez de los actos jurídicos. Como excepción, la hipoteca ha de inscribirse en todo caso, ya que no existe sin la inscripción.
La inscripción de cualquier título, derecho o contrato produce los siguientes efectos jurídicos:
- A efectos legales, todos los actos, contratos y derechos inscritos en el registro de la propiedad se presumen exactos y veraces, salvo prueba en contrario. También se presume que los derechos inscritos pertenecen a su titular y que este tiene la posesión sobre ellos.
- Los derechos y títulos no inscritos no pierden su validez, pero no perjudican a terceros y no pueden ser oponibles ante ellos.
- El tercero de buena fe que realice negocios onerosos basándose en la información contenida en el registro será protegido en todo caso, incluso ante prueba en contrario sobre la veracidad o exactitud de la información registral, y será mantenido en su adquisición.
- La inscripción anterior prevalece frente a otro título que se presente para inscripción con posterioridad y sea incompatible con el primero.
- Los derechos reflejados en el registro tienen prevalencia sobre la realidad extra registral mientras no se demuestre su inexactitud, y gozan de plenos efectos legales y se tienen como válidos incluso ante los tribunales.
- Los derechos inscritos pueden fundamentar el ejercicio de acciones reales a través del juicio regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil contra quienes se opongan a ellos y cuyo título no esté inscrito.
- Los actos y derechos inscritos gozan de la garantía que les otorga la calificación del registrador, ya que este debe comprobar la validez de los títulos antes de inscribirlos.
