¿Qué es la Plusvalía?

Plusvalía, término acuñado por Karl Marx a finales del s. XIX hacía referencia al valor no pagado del trabajo del obrero.

Un valor extra del que se hacía propietario el dueño de la empresa. El plusvalor, también traducido como supervalía o plusvalía, es la expresión monetaria del valor que el trabajador asalariado crea por encima del valor de su fuerza de trabajo. Esto es, la expresión monetaria del plustrabajo.

En la actualidad la plusvalía es conocida por ser un impuesto municipal que junto al IRPF, es uno de los más conocidos. La plusvalía es una tasa que tendremos que abonar en caso de transmisión de una propiedad por compraventa, herencia, donación, permuta…

¿Qué es el impuesto de plusvalía?

También es conocido como Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), se trata de un impuesto, que grava el incremento de valor de las propiedades que son transmitidas. Las transmisiones tienen naturalezas distintas, así que dependiendo del tipo de operación, abonará dicha tasa quien transfiere la propiedad o quien la adquiere.

Explicado de manera sencilla, la tasa consiste en fijar una revalorización estimada de la propiedad, que se hace en base a su valor catastral y teniendo en cuenta el tiempo transcurrido entre la compra y la venta del inmueble. También se contempla el incremento del precio del suelo que se haya podido producir. En este sentido, es normal que una zona se revalorice por la creación de nuevos servicios o mejora de estos (colegios, carreteras, transportes, alumbrado, parques…).

De manera más detallada, se basa en la ganancia neta obtenida al vender una propiedad, que se calcula deduciendo el precio de compra original (incluido el IVA, las tasas del Registro de la Propiedad, el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y los gastos legales y notariales) del precio de venta final (menos los gastos incurridos durante la venta). El tipo impositivo comienza en el 19% para los primeros 6.000 euros de ganancia obtenidos y aumenta a partir de entonces hasta el 21% cuando la ganancia está entre 6.000 y 50.000 euros, el 23% cuando la ganancia está entre 50.000 y 200.000 euros, y el 26% para cualquier ganancia superior a 200.000 euros.

Ponemos un ejemplo que nos puede servir de referencia (estos datos pueden variar debido a diferentes factores, sirva solo para tener una estimación aproximada ejemplificativa):

Base imponible = % valor del suelo x Plusvalía (diferencia entre el precio de venta y compra)
60% de 50.000€ = 30.000€

Base imponible x 30% (tipo máximo legal) = Impuesto de Plusvalía.
9.000€ x 30% = 2.700€

Hay algunas excepciones y estrategias que pueden utilizarse para evitar el pago de este impuesto.

Por ejemplo, si adquiere otra vivienda como única residencia principal con el producto de la venta de un inmueble que también utilizaba como única residencia principal, está legalmente exento de pagarlo. Además, si tiene más de 65 años, no está obligado a pagar el impuesto, pero debe haber vivido en la propiedad como su única residencia principal durante un mínimo de tres años antes de la venta de su propiedad.

A partir del 10 de noviembre de 2021, la forma de calcular este impuesto cambió. El motivo es que muchos propietarios se encontraron con que tenían que pagar este impuesto aunque el valor del terreno sobre el que se construyeron sus viviendas no había aumentado, lo que dio lugar a muchas quejas oficiales de vendedores de inmuebles que afirmaban que los ayuntamientos les habían cobrado injustamente.

Hasta entonces, la base imponible se calculaba multiplicando el valor catastral (valor que la Administración da a cada inmueble, a partir de los datos del Registro de la Propiedad) del terreno por el número de años que se había tenido la vivienda (hasta un máximo de 20 años) y luego por un coeficiente fijado por el ayuntamiento.

Dependiendo del municipio, los tipos máximos de este coeficiente eran del 3,7% para un inmueble poseído durante un periodo de entre 1 y 5 años, del 3,5% para un periodo de hasta 10 años, del 3,2% para un periodo de hasta 15 años y del 3% para un periodo de hasta 20 años

El importe resultante se gravaba a un tipo que volvía a decidir el municipio correspondiente, hasta un máximo del 30%.

Las nuevas normas se consideran ahora mucho más justas, dado que antes no tenían en cuenta el beneficio real obtenido con la venta y, por tanto, hacían que se pagara el impuesto incluso cuando el valor del terreno había disminuido. Además, los propietarios tienen ahora dos opciones en cuanto a la aplicación del impuesto, lo que significa que pueden elegir la opción que les resulte más favorable.

Consulta nuestro artículo Plusvalía. ¿Quién paga este Impuesto, si necesitas saber más sobre este tema.

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