La ejecución hipotecaria se aplica cuando existe un impago de tres o más cuotas.
La ejecución hipotecaria es el procedimiento por el cual se cobra la deuda de una hipoteca. Se aplica en aquellos casos en que existe un impago de la hipoteca de tres o más cuotas.
La entidad acreedora tiene la posibilidad de ejecutar la garantía si el deudor no ha respondido a sus responsabilidades contractuales, lo que puede traer como consecuencia el embargo y desahucio.
La deuda a cobrar será única e incluirá el capital pendiente vencido y por vencer hasta el final del préstamo, más los intereses correspondientes.
Existen dos supuestos que deben estar claramente expresados en la escritura de hipoteca para presentar una ejecución hipotecaria:
Tasación a efectos de subasta.
Determinación de domicilio del deudor y del hipotecante no deudor que será necesario para las notificaciones. La Ley de Enjuiciamiento Civil establece que ni el deudor ni el hipotecante pueden modificar su domicilio designado, salvo las excepciones permitidas y con el cumplimiento de sus correspondientes requisitos.
Procedimiento de la ejecución hipotecaria
La entidad acreedora, habitualmente una entidad bancaria, en primer lugar reclama al deudor las cuotas impagas. Si este persiste en su incumplimiento, se realizará la denuncia extrajudicial que detalla todos los datos vinculados al caso y la notificación de juicio por impago. En esta instancia se inicia el procedimiento de ejecución hipotecaria con denuncia en el Juzgado de Primera Instancia. Se trata de un proceso sin contradicción, ya que las oposiciones, si existen, se presentarán posteriormente.
Se notifica la denuncia al deudor y se aplican las cláusulas del contrato a consideración del juez. La más común es el embargo del inmueble y puesta en marcha de la subasta.
En esta instancia se da lugar a la tasación de costas y liquidación de intereses. La última modificación de la normativa refuerza la independencia de las sociedades de tasación ante el interés de las entidades bancarias.
Una vez realizada la venta y adjudicada la vivienda, se ejecuta el desahucio de los deudores.
Ejecución hipotecaria de vivienda habitual
Para las ejecuciones hipotecarias de vivienda habitual existe una limitación legal a los intereses aplicados por demora.
- Las entidades acreedoras no podrán superar 3 veces el interés legal del dinero.
- Está prohibida la capitalización de los intereses.
- Cuando la ejecución no satisfaga el importe total de la deuda garantizada se dejará en último lugar el interés por demora.
- Siempre que se trate de vivienda habitual, al no completarse el pago de la deuda garantizada, aunque la ejecución no se detiene, podría ajustarse a:
- El deudor quedaría libre de deuda si en un plazo de 5 años cancela el 65% del total del saldo deudor restante o un 80% en un plazo de 10 años. El único interés que se aplicará será el legal del dinero. El periodo comienza a correr a partir del decreto de adjudicación o remate.
- El ejecutado deberá abonar el 50% de la plusvalía de la venta cuando haya sido adjudicada al ejecutante y en un plazo de 10 años procediera a la enajenación de la vivienda.
Subasta en la ejecución hipotecaria
Cuando todo el procedimiento avanza se declara el lanzamiento de la subasta judicial del inmueble hipotecado. Esto implica que diversos posibles acreedores harán su oferta y será adjudicada al mejor postor.
Con las últimas modificaciones se incorporaron ítems de mejoras a la subasta hipotecaria:
- Una mayor flexibilidad en los requisitos que se solicitan cumplir a los licitadores, como, por ejemplo, una rebaja en el porcentaje mínimo sobre la tasación del bien como aval para presentar la puja.
- El rematante dispondrá del doble de tiempo para designar el precio de adjudicación.
- Si no existe postor se incrementará el porcentaje de adjudicación.
- La tasación del bien inmueble a hipotecar debe ser como mínimo del 75% del valor de tasación original en el contrato.
En el análisis exhaustivo del contrato de hipoteca se pueden detectar cláusulas abusivas que le permitirán presentar oposición. Estas son motivo para declarar la abusividad y consecuente nulidad del procedimiento.
En otros casos, es posible renegociar con la entidad acreedora la forma de pago. Es decir, llegar a acuerdos extrajudiciales con un aplazamiento de la deuda u otra propuesta viable para todos.
La venta extrajudicial
Una de las alternativas posibles es la venta extrajudicial. En ella es el propio Notario quien, a petición de las partes, puede suspender la ejecución por la detección de cláusulas abusivas en el contrato de hipoteca. Es decir, declarar la improcedencia de la venta.
Medidas para colectivos especiales o en situación vulnerable
Una de las últimas novedades en materia legal es la que impone el Real Decreto Ley 1/2015, de 27 de febrero de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de carga financiera y otras medidas de orden social. Se trata de una medida de protección para las familias en estado de insolvencia y posible exclusión.
Al aplicar la Ley de Segunda Oportunidad, se suspende la ejecución de los desahucios por un plazo de 4 años. Un beneficio que incluye a ciertos colectivos establecidos por la norma. Este plazo permite a las familias más vulnerables restablecer su economía sin generar nuevas deudas.
La dación de pago, implica la entrega del inmueble como pago de la deuda a cambio del dinero y con la condonación de los remanentes.
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–Ana Rebeca Rodríguez Abogada Especializada en Derecho Bancario, Hipoteca Justa. Evitamos la Usura.
