¿Has escuchado recientemente que prescriben las reclamaciones de gastos de hipoteca este enero de 2024?
Están encendidas las alarmas por internet y por las redes sociales sobre el plazo de prescripción para reclamar el importe abonado en concepto de gastos de hipoteca, manifestándose que dicho plazo finaliza el próximo 23 de enero de 2024.
Esta creencia viene de una de las posibles respuestas que facilitó el Tribunal de Justicia de la Unión Europea a una de las tres cuestiones prejudiciales que, en referencia a dicha prescripción, planteó nuestro Tribunal Supremo en el año 2021. Como digo, son cuestiones aún no resueltas, aunque no tardarán mucho en resolverse.
El Tribunal Supremo sometió a consulta del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, en concreto, cuál era el primer día a tener en cuenta para empezar a contar los cinco años de prescripción que, en general, se prevé en nuestra legislación para las reclamaciones de cantidad, entre otras obligaciones.
Se planteó a Europa tres posibles escenarios:
1.-Si ese plazo de prescripción, de cinco años, comienza cuando el juez declara abusiva y, por tanto, nula, la cláusula que impone el pago de la totalidad de los gastos de la hipoteca al consumidor. Este supuesto, en la práctica, es la situación acogida hasta ahora por la mayoría de la jurisprudencia. Cuando se plantea una demanda judicial para la declaración de abusiva y nulidad de la cláusula de gastos del préstamo con garantía hipotecaria, simultáneamente se solicita que se concedan sus consecuencias económicas, y que no son otras que, declarada nula dicha cláusula, se restituyan, al consumidor, los importes abonados más sus intereses.
2.-Si el plazo comienza a contar, una vez que el Supremo sentó jurisprudencia sobre la devolución de los gastos en sentencia de 23 de enero del 2019. Esta es la cuestión que ha generado una especie de pánico por si no se llega a tiempo con la reclamación. Si bien es cierto que, en este caso, el plazo, inicialmente, debería de terminar el 23 de enero de 2024, debemos de tener en cuenta, y por tanto, sumar a dicha fecha, los 82 días del estado de alarma decretado como consecuencia de la pandemia, período durante el que la totalidad de los plazos jurídicos se suspendieron, por lo que, en caso de resolverse, por el Tribunal Europeo, en favor de este escenario (el peor de todos los posibles), el último día del plazo para demandar, si no se ha interrumpido anteriormente, sería el 14 de Abril de 2024.
3.-Por último, se pregunta, si el plazo de prescripción debe empezar a partir del dictado de las Sentencias de la Justicia Europea que resolvían sobre plazos de prescripción, de fechas 9 de julio y 16 de julio de 2020. En este último caso el plazo para reclamar finalizaría en las fechas que dieran como resultado al sumar 82 días al 9 de julio o el 16 de julio de 2025 respectivamente.
En conclusión, el plazo para reclamar los gastos de hipoteca, en el peor de los escenarios, finalizaría el próximo 14 de Abril de 2024; recordando que se trata de un plazo de prescripción que puede ser interrumpido mediante cualquier medio que deje constancia en derecho: burofax; presentación de reclamación extrajudicial en la oficina de la entidad bancaria que habrá de ser sellada, etc.
A fecha actual, ¿qué importes se pueden recuperar de los gastos hipotecarios?
Si la cláusula que los contempla se declara nula por abusiva, normalmente serían los siguientes: 50% de Notaría y 100% de Registro de la Propiedad, Gestoría y Tasación.
Al importe resultante hay que sumarle los intereses legales desde la fecha en que se proveyó de fondos a la gestoría del banco, que normalmente coincide con la fecha de firma de la escritura pública de hipoteca.
Cómo reclamar los gastos hipotecarios:
1.-El consumidor debe presentar una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente de la entidad con la que se firmó el préstamo hipotecario (o, en su caso, de la nueva entidad que se haya fusionado o haya absorbido a aquella a la que se le pidió el dinero para la constitución de la hipoteca).
2.-Transcurridos dos meses desde que se presente dicha reclamación, y siempre que no haya contestado el Servicio de Atención al Cliente o que la contestación haya sido negativa, el consumidor podrá interponer la correspondiente demanda judicial ante el partido judicial del domicilio del prestatario o consumidor o del domicilio social del banco, indistintamente.
Lo que se ha de solicitar en la demanda que se plantee ante el juzgado será la nulidad de la cláusula por abusiva, y la restitución de los gastos abonados como consecuencia de dicho pacto, los que deberán de ir perfectamente documentados con sus correspondientes facturas. También habrán de ser objeto de solicitud los intereses legales de las cantidades abonadas.
¡Atención! El contenido de este artículo ha sido actualizado con el fallo que esperábamos del Tribunal de Justicia de la Unión Europea. Pincha aquí para conocer la actualización.
