Arras: si el vendedor no cumple, ¿puedo reclamar el doble? (STS 2025)

Firmó un contrato de arras para comprar una vivienda en Tenerife, entregó una señal y, cuando llegó el momento de ir al notario, el vendedor desaparece, le da largas o, peor aún, vende el inmueble a un tercero. Si esto le ha pasado, conviene que conozca una posibilidad que muchos compradores ignoran: ante el incumplimiento del vendedor, el contrato de arras penitenciales puede obligarle a devolverle el doble de lo entregado. Pero hay una clave que decide casi siempre el pleito, y que el Tribunal Supremo recordó con dureza en su Sentencia 270/2025: a quién se imputa el incumplimiento. En este artículo le explicamos cuándo, y bajo qué condiciones, puede reclamar esas arras duplicadas.

Es un ángulo distinto al de la simple validez del documento. Si lo que le preocupa es cómo se inscriben y protegen estas operaciones, especialmente cuando el vendedor ha transmitido la finca a un tercero, le interesa nuestra guía sobre qué es el Registro de la Propiedad. Aquí nos centramos en algo diferente: el vendedor sí firmó, pero ahora no quiere cumplir, y usted se pregunta si puede recuperar el doble.

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Qué son las arras penitenciales y qué dice el artículo 1454 CC

Las arras penitenciales son la modalidad más habitual en la compraventa de vivienda. Su régimen está en el artículo 1454 del Código Civil, que establece una regla muy concreta sobre el desistimiento del contrato:

• Si el comprador es quien se echa atrás o incumple, pierde la cantidad entregada como arras.
• Si el vendedor es quien incumple o desiste, debe devolver esa cantidad duplicada.

Dicho de otra forma: las arras penitenciales funcionan como una facultad de arrepentimiento con un precio tasado. Quien rompe el compromiso paga por ello. La clave es que el contrato esté redactado como penitencial; no todas las arras son iguales, y existen también las confirmatorias y las penales, con efectos distintos. Por eso es tan importante cómo se redacta y se denomina la cláusula desde el principio, un punto sobre el que el Supremo se ha pronunciado recientemente.

Qué fijó realmente la STS 270/2025: la imputación del incumplimiento manda

Conviene contar la STS 270/2025, de 19 de febrero de 2025 (Sala de lo Civil) con honestidad, porque su resultado es muy revelador. En ese caso era precisamente el comprador quien reclamaba la devolución duplicada de las arras, alegando que el vendedor había incumplido al transmitir el inmueble. Sin embargo, el Tribunal Supremo estimó el recurso de la vendedora, revocó la sentencia de la Audiencia Provincial y confirmó la del Juzgado de Primera Instancia: concluyó que el incumplimiento de la obligación de formalizar la compraventa en plazo era imputable al comprador, con la consecuencia legal de perder las cantidades entregadas.

El mensaje práctico es claro y, para muchos compradores, incómodo: la devolución duplicada del artículo 1454 CC no es un derecho automático por el simple hecho de que la operación se frustre. Solo opera cuando el incumplimiento es realmente imputable al vendedor. Si es el comprador quien no atiende sus obligaciones en plazo, lo que pierde es la señal. Por eso el eje de cualquier reclamación no es la frustración del negocio, sino a quién se le puede atribuir, con prueba, ese incumplimiento.

La sentencia deja además una segunda lección sobre la naturaleza de las arras. El Supremo recordó la primacía del sentido literal de los contratos (art. 1281 CC): cuando las partes denominan las arras expresamente como "penitenciales" y describen los efectos del desistimiento, esa calificación prevalece. Y precisó que las novaciones posteriores que amplíen plazos o importes no alteran, por sí solas, la naturaleza penitencial pactada al inicio. Cómo se redactó el contrato el primer día sigue marcando las reglas del juego.

Cuándo puede usted reclamar las arras dobladas

No basta con que la operación se frustre. Para reclamar la devolución duplicada de las arras suele ser necesario que concurran varios elementos, y todos giran en torno a la imputación del incumplimiento. Conviene revisar, con su contrato delante, si en su caso se dan:

• Que las arras sean penitenciales, es decir, que el contrato así lo recoja expresamente y regule los efectos del desistimiento de ambas partes.
• Que el incumplimiento sea imputable al vendedor y no a usted: por ejemplo, que venda el inmueble a un tercero, que no comparezca a otorgar la escritura, o que no aporte la documentación necesaria.
• Que usted haya estado dispuesto a cumplir y pueda acreditarlo (requerimientos, comunicaciones, fecha de notaría señalada y atendida por su parte).
• Que la operación se haya frustrado por esa conducta del vendedor, y no por un incumplimiento propio ni por causas ajenas a ambas partes.

Cada caso es distinto, y la línea entre un retraso justificable y un verdadero incumplimiento resolutorio puede ser fina. Como demuestra la STS 270/2025, basta con que el incumplimiento se vuelva contra el reclamante para que la consecuencia sea la contraria a la esperada. Por eso la prueba documental que usted vaya generando (correos, burofaxes, citas notariales) es decisiva: es lo que demuestra que el incumplidor fue el otro, y no usted.

El ángulo canario: dónde y cómo reclamar en Tenerife

Si la vivienda está en Tenerife y la reclamación termina en vía judicial, será competente, por regla general, el juzgado de primera instancia del lugar pactado para el cumplimiento o del domicilio del demandado, dentro de los partidos judiciales de Santa Cruz de Tenerife, La Laguna, La Orotava, Granadilla o Icod de los Vinos, según el caso. Antes de demandar, suele ser recomendable un requerimiento formal al vendedor reclamando el cumplimiento o la devolución duplicada, que además ayuda a fijar la prueba de que el incumplimiento fue suyo y a dejar constancia de que usted sí estaba dispuesto a cumplir.

En operaciones inmobiliarias en las islas conviene también revisar la situación registral del inmueble y la regularidad de la transmisión. Si el vendedor le ha fallado o la finca presenta cargas o irregularidades, puede ayudarle conocer el proceso para la legalización de inmuebles, especialmente útil cuando la operación se complica o el vendedor ha transmitido la finca a un tercero.

Preguntas frecuentes sobre arras e incumplimiento del vendedor

¿Y si el vendedor solo se retrasa unos días?

Un retraso breve y justificado no equivale necesariamente a incumplimiento. La doctrina exige que la conducta revele de forma inequívoca la voluntad de no cumplir, o un incumplimiento con entidad suficiente. Documentar cada comunicación es clave para distinguir un simple retraso de un verdadero incumplimiento imputable al vendedor, y para evitar que el retraso se le acabe imputando a usted.

¿Puedo elegir entre exigir la compraventa o las arras dobladas?

Depende de cómo esté redactado el contrato y de la naturaleza de las arras. En las penitenciales, lo habitual es que el remedio sea la devolución duplicada; en otras modalidades pueden existir vías distintas, como exigir el cumplimiento forzoso. Es un análisis que debe hacerse caso por caso, partiendo siempre de quién ha incumplido.

¿Cuánto tiempo tengo para reclamar?

Las acciones derivadas de un contrato como este están sujetas a plazos de prescripción que conviene no dejar correr. Si entiende que el vendedor ha incumplido, lo prudente es asesorarse cuanto antes para no perder su derecho ni la oportunidad de reunir la prueba que acredite la imputación del incumplimiento.

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¿Le ha fallado el vendedor? Hablemos de su caso

Reclamar las arras duplicadas por incumplimiento del vendedor exige acreditar a quién es imputable ese incumplimiento y manejar bien el contrato y la prueba; como muestra la STS 270/2025, un mal planteamiento puede volverse en su contra. La viabilidad exacta de su caso solo puede evaluarla Ana Rebeca Rodríguez, con más de 15 años de experiencia en derecho civil e inmobiliario y oficinas en La Laguna e Icod de los Vinos. Revisamos su contrato de arras, valoramos si concurre incumplimiento imputable al vendedor y le explicamos sus opciones con claridad. Puede reservar cita o escribirnos a través de contacto para una primera valoración.