Ley 6/2025 vivienda vacacional Canarias: guía completa para Tenerife

La Ley 6/2025 vivienda vacacional Canarias ha cambiado por completo las reglas del juego para quien alquila —o quiere alquilar— su inmueble a turistas en Tenerife. Aprobada como Ley 6/2025, de 10 de diciembre, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas (BOC nº 246, de 12 de diciembre de 2025), entró en vigor el 13 de diciembre de 2025 y deja obsoleto buena parte de lo que se daba por sabido sobre el alquiler vacacional en el archipiélago. Si usted es propietario, esta guía le explica de forma clara qué cambia y qué pasos debe revisar.

Qué es la nueva ley de vivienda vacacional en Canarias 2025

La nueva ley de alquiler vacacional en Canarias 2025 es la primera norma autonómica que regula de manera integral el uso turístico de viviendas en el conjunto del territorio canario. Su filosofía de partida es contundente: el alquiler vacacional no es un derecho automático del propietario, sino una actividad económica sometida a planificación urbanística, criterios de sostenibilidad y control público.

El cambio de mentalidad importa porque condiciona todo lo demás. Hasta ahora muchos propietarios entendían la vivienda vacacional como una decisión privada: compro, declaro y alquilo. La regulación de la vivienda vacacional en Canarias para 2026 invierte esa lógica y sitúa el planeamiento municipal y el equilibrio con la vivienda habitual en el centro de la decisión.

Qué cambia con la ley vivienda vacacional Tenerife

Estos son, en términos prácticos, los puntos que más afectan a un propietario en Tenerife. No sustituyen el asesoramiento sobre su caso, pero le permiten situarse:

• Prioridad de la vivienda habitual. La ley establece como regla general que el 90 % de la edificabilidad residencial se destine a vivienda habitual, dejando en torno a un 10 % para uso turístico. El objetivo declarado es proteger el acceso a la vivienda de los residentes.
• Antigüedad mínima del inmueble. Para habilitar el uso turístico de una vivienda integrada en un edificio residencial se exige una antigüedad mínima de 10 años desde la primera ocupación, licencia o título equivalente. La ley contempla un umbral reducido a 5 años en El Hierro, La Gomera y La Palma y en municipios en situación de reto demográfico.
• Planeamiento municipal como llave. Cada ayuntamiento debe ordenar dónde y en qué condiciones se permite el uso turístico. Hasta que apruebe ese planeamiento puede operar una suspensión transitoria de nuevas habilitaciones.
• Habitabilidad y seguridad reforzadas. La vivienda debe cumplir las exigencias sectoriales de seguridad, salubridad, accesibilidad y habitabilidad que le sean aplicables.
• Papel decisivo de la comunidad de propietarios. En línea con la reforma estatal de la Ley de Propiedad Horizontal, los vecinos ganan capacidad para condicionar o vetar el uso turístico dentro del edificio mediante mayorías cualificadas.

El periodo transitorio: por qué muchas nuevas licencias quedan en pausa

Uno de los aspectos que más confusión genera es la fase transitoria. La ley liga la habilitación de nuevas viviendas vacacionales a que cada ayuntamiento apruebe su planeamiento urbanístico específico. Mientras ese planeamiento no exista, pueden no admitirse nuevas declaraciones responsables, y esa situación puede prolongarse hasta cinco años si el consistorio se demora en adaptar su normativa.

En la práctica, esto significa que la respuesta a "¿puedo dar de alta una vivienda vacacional nueva hoy en mi municipio?" depende del estado de tramitación de cada ayuntamiento de Tenerife. No es lo mismo un municipio que ya ha movido ficha que otro que aún no ha tocado su planeamiento. Verificar el estado concreto de su municipio es un paso imprescindible antes de invertir o reformar pensando en el uso turístico.

Cómo afecta a la comunidad de propietarios y al registro turístico

La ley refuerza dos controles que conviene tener muy presentes.

La decisión de la comunidad

Los acuerdos de la comunidad sobre el uso turístico se adoptan conforme a la Ley de Propiedad Horizontal, que hoy permite condicionar o limitar esta actividad con mayorías cualificadas (con carácter general, tres quintos de propietarios y cuotas). Esto abre la puerta a que una comunidad limite o prohíba nuevas viviendas vacacionales en el edificio, una cuestión que conviene revisar tanto si usted es propietario como si lo es un vecino que se opone.

El número de registro

Para comercializar legalmente y anunciarse en plataformas online sigue siendo necesario obtener el número de registro en el Registro General Turístico de Canarias. Anunciar sin ese número, o seguir alquilando sin cumplir las nuevas exigencias, expone al propietario a sanciones.

Qué deberían hacer ahora los propietarios en Tenerife

Si tiene o proyecta una vivienda vacacional en la isla, conviene ordenar la situación por pasos:

• Confirmar la antigüedad real del inmueble y si encaja en el umbral de 10 años (o 5 en los supuestos especiales).
• Comprobar el estado del planeamiento turístico de su ayuntamiento y si hay suspensión transitoria.
• Revisar los estatutos y acuerdos de la comunidad de propietarios.
• Verificar que la vivienda cumple las condiciones de habitabilidad, seguridad y accesibilidad exigibles.
• Asegurar que el número de registro y los anuncios están en regla.

Conviene también revisar el encaje fiscal de la actividad, porque tributación y licencia van de la mano. Si está empezando, le ayudará repasar primero qué es exactamente una vivienda vacacional y los distintos tipos de viviendas vacacionales que reconoce la normativa canaria.

Preguntas frecuentes

¿La ley afecta a las viviendas vacacionales que ya estaban en funcionamiento?

La norma distingue entre situaciones nuevas y existentes y prevé reglas de adaptación. Que una vivienda ya operase no garantiza por sí solo que pueda seguir igual: hay que revisar caso a caso si cumple los requisitos actuales. Aquí le interesa entender los riesgos de alquilar una vivienda vacacional sin licencia en Canarias.

¿Puede mi comunidad de vecinos impedir que alquile a turistas?

Con las mayorías cualificadas que prevé la Ley de Propiedad Horizontal, una comunidad puede limitar o condicionar el uso turístico. La respuesta depende de los acuerdos concretos y de cómo se hayan adoptado.

¿Esta ley sustituye lo que se decía antes sobre el alquiler vacacional?

En gran medida, sí. Reordena el marco anterior, por lo que la información publicada antes de diciembre de 2025 —como nuestros artículos sobre las implicaciones de la regulación anterior— debe leerse a la luz de la Ley 6/2025.

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La Ley 6/2025 introduce muchos matices y su aplicación concreta depende del municipio, del edificio y de la situación de cada vivienda. La viabilidad exacta de su caso solo puede evaluarla Ana Rebeca Rodríguez, con más de 15 años de experiencia en derecho inmobiliario en Tenerife (oficinas en La Laguna e Icod de los Vinos). Si quiere saber dónde queda su vivienda vacacional con la nueva normativa, puede reservar cita o escribirnos a través de contacto para un análisis adaptado a su situación.