Plusvalía municipal en Canarias: cómo reclamar la devolución en 2026

Si vendió, donó o heredó un inmueble en Tenerife y pagó el impuesto de plusvalía municipal, es muy posible que tenga derecho a recuperar parte o la totalidad de lo abonado. Reclamar la plusvalía municipal en Canarias se ha convertido en una de las vías de recuperación de impuestos más relevantes tras la doctrina reciente del Tribunal Constitucional y del Tribunal Supremo, que ha abierto la puerta incluso a liquidaciones que parecían cerradas. En este artículo le explicamos, sin tecnicismos innecesarios, cuándo procede la devolución del IIVTNU, qué plazos juegan a su favor y cómo se reclama en la práctica ante los ayuntamientos de la isla.

Qué es la plusvalía municipal y a quién se paga en Tenerife

La plusvalía municipal —cuyo nombre técnico es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)— grava el supuesto aumento de valor del suelo urbano desde que se adquirió hasta que se transmite. Es un tributo local: se paga al ayuntamiento donde está situado el inmueble (Santa Cruz de Tenerife, San Cristóbal de La Laguna, Icod de los Vinos, La Orotava, Adeje, etc.), no al Gobierno de Canarias ni a Hacienda estatal.

Lo abona, con carácter general, quien vende en una compraventa, quien dona en una donación y los herederos o legatarios en una herencia. Si quiere repasar las nociones básicas, le pueden interesar nuestros artículos ¿Qué es la Plusvalía? y Plusvalía, ¿quién paga este impuesto?. Aquí nos centramos en algo distinto: cómo recuperar lo pagado de más.

Por qué muchas plusvalías pagadas son recuperables

Dos resoluciones del Tribunal Constitucional cambiaron las reglas del juego:

• STC 59/2017: declaró inconstitucional gravar transmisiones en las que no hubo incremento real de valor. Si vendió o heredó un inmueble que valía menos que cuando se adquirió, no debería haber pagado plusvalía.
• STC 182/2021, de 26 de octubre (BOE de 25 de noviembre de 2021): anuló el método objetivo de cálculo de la base imponible, por considerar que presumía siempre un incremento de valor de forma incompatible con el principio de capacidad económica.

Tras esta segunda sentencia, el legislador aprobó el Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, que reformó el impuesto: ahora coexisten un método objetivo y un método de cálculo real (la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión), y se declara no sujeta la operación cuando no existe incremento de valor. El contribuyente puede elegir el método que le resulte más favorable.

La consecuencia práctica: muchas liquidaciones giradas con el sistema antiguo —o pagadas en operaciones a pérdida— pueden ser objeto de reclamación.

Supuestos en los que conviene revisar su caso

• Venta con pérdidas: transmitió por un precio inferior (o muy similar) al de compra. Es el caso más claro tras la STC 59/2017.
• Herencias en zonas tensionadas o con caídas de precio: heredó un inmueble cuyo valor no había crecido respecto a la adquisición previa del causante.
• Liquidaciones del periodo afectado: autoliquidaciones o liquidaciones giradas con el método objetivo anulado por la STC 182/2021, especialmente si aún no son firmes.
• Cuota desproporcionada: la plusvalía pagada resultó superior a la ganancia real obtenida con la operación.

El matiz clave: liquidaciones firmes y nulidad de pleno derecho

Aquí está la novedad jurídica que conviene entender bien. La STC 182/2021 limitó sus efectos: no permite reabrir las situaciones ya consolidadas a la fecha de la sentencia (liquidaciones firmes y autoliquidaciones no recurridas). Por eso, si su reclamación se basa únicamente en el vicio de cálculo y la liquidación ya era firme, esa vía suele estar cerrada.

Sin embargo, el Tribunal Supremo ha matizado un escenario distinto y más potente: cuando se gravó una transmisión sin incremento real de valor (a pérdida), esa liquidación puede considerarse nula de pleno derecho. La nulidad de pleno derecho permite acudir a la revisión de oficio del artículo 217 de la Ley General Tributaria, una vía que no está sujeta a los plazos ordinarios de recurso. Es decir: en supuestos de inexistencia de plusvalía real, la doctrina del Supremo admite la devolución incluso sobre liquidaciones que ya eran firmes, probando debidamente que no hubo incremento de valor.

La diferencia es decisiva: no es lo mismo reclamar por un cálculo defectuoso (limitado por la firmeza) que reclamar porque sencillamente no debía pagarse nada (vía nulidad). Identificar correctamente en cuál de los dos terrenos se encuentra su caso es lo que marca la viabilidad real de la reclamación.

Cómo se reclama paso a paso

1. Reunir la documentación: escrituras de adquisición y de transmisión, justificante del pago de la plusvalía y, en herencias, la escritura de aceptación.
2. Acreditar la ausencia de incremento o el exceso: comparando valores de adquisición y transmisión; a veces conviene un informe pericial del suelo.
3. Elegir la vía adecuada: rectificación de autoliquidación y devolución de ingresos indebidos si está en plazo, recurso de reposición frente a liquidaciones no firmes, o revisión de oficio (art. 217 LGT) en los supuestos de nulidad.
4. Presentar el escrito ante el ayuntamiento correspondiente y, si lo desestima, agotar la vía económico-administrativa o contencioso-administrativa.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto es la plusvalía en Canarias?

No existe un porcentaje único: cada ayuntamiento fija sus coeficientes y tipos dentro de los máximos legales, por lo que la cuota varía entre municipios de Tenerife. Lo relevante para reclamar no es tanto cuánto pagó, sino si debía pagarlo y si el cálculo fue correcto.

¿Hay plazo para reclamar?

Depende de la vía. La rectificación de autoliquidación y la devolución de ingresos indebidos tienen plazos concretos; en cambio, la nulidad de pleno derecho por inexistencia de incremento no está sometida al plazo ordinario de recurso. Cada situación exige un análisis individual.

¿Y si heredé el inmueble?

Las herencias también pueden generar plusvalía recuperable si no hubo aumento real de valor. Para entender el marco fiscal sucesorio en las islas, le será útil Impuesto de sucesiones y donaciones en Canarias y el caso comentado en El Supremo obliga a la Hacienda autonómica a devolver dinero por herencias en usufructo.

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Cada reclamación de plusvalía depende de fechas de adquisición y transmisión, valores acreditables y del estado procesal de la liquidación. La viabilidad exacta de su caso solo puede evaluarla Ana Rebeca Rodríguez tras revisar su documentación concreta. Si pagó plusvalía en una venta a pérdida, en una herencia o con el método anterior a la reforma, le invitamos a reservar cita o a ponerse en contacto con el despacho en La Laguna o Icod de los Vinos para estudiar si procede la devolución.